Я твердо убежден в том, что недоступность жилья в Великобритании (да и в большинстве развитых стран мира) в такой же степени является следствием нашей системы денег и кредита, как и глупых запретительных законов о планировании.
Если бы процентные ставки отражали фактическую инфляцию, ситуация была бы совсем другой. И я не говорю об индексе потребительских цен (ИПЦ), на который ориентируется Банк Англии (и даже он сейчас составляет более 6%). Я говорю об инфляции денежной массы, будь то за счет увеличения долга или количественного смягчения (QE), и связанных с этим издержек.
Цены на жилье в настоящее время растут примерно на 11% в год, а вы говорите мне, что инфляция составляет всего 6%?
Постепенные последствия этих повышений — 4% в один год, 12% в следующий — на протяжении многих десятилетий сделали цены на жилье смехотворно недоступными для молодежи. Это продолжается по крайней мере с начала 1990-х годов, когда Кен Кларк был канцлером. Зарплаты просто не поспевают за таким ростом.
Если процентные ставки вырастут, чтобы отразить нашу текущую 11% инфляцию цен на жилье, то цены на жилье снова станут доступными. Вся экономика карточного домика тоже рухнет, но это уже другой вопрос.
По этой причине мы время от времени проводим упражнение по измерению цен на жилье в твердых деньгах. Золото выполняло эту роль еще с каменного века, поэтому мы преклоняемся перед мудростью матушки-природы.
Фунт обесценился по сравнению с ценой дома
По данным Управления национальной статистики и земельного кадастра, средняя цена дома в Великобритании сейчас составляет 280.000 фунтов стерлингов. Средняя зарплата составляет 31.285 фунтов стерлингов, поэтому цены на жилье в девять раз превышают заработок.
Соотношение цен на жилье и доходов в большинстве крупных городов, особенно на юге, гораздо более искажено. Когда я покупал свою первую квартиру в Лондоне в 1993 году разница составляла 3х.
Начнем с цен на жилье в фунтах.
Этот график восходит к 1953 году, когда ипотечных кредитов практически не существовало. Долг является важным фактором, влияющим на цены на жилье: если на рынке нет долга, цены будут отражать местный уровень наличности и будут намного ниже. Введите кредиты, и цены пойдут вверх. Долг, даже со всем этим QE, остается самым большим источником новых денег.
С другой стороны, кредит позволяет сделать сейчас то, что вы иначе не смогли бы сделать, например, купить дом.
Но если держать стоимость долга на низком уровне, в систему поступает больше денег, цены остаются высокими, а экономика «растет». Вот почему власти предпочитают удерживать процентные ставки на низком уровне.
«Ваша жизнь еще никогда не была так хороша», — кричало правительство в то время, когда тори активно поощряли «собственническую демократию». Гербовый сбор был отменен, и правительство ссудило деньги строительным обществам, чтобы они могли выдавать ипотечные кредиты. Доля домовладельцев выросла с 29% в 1951 году до 45% к 1964 году, и начался рост цен. За этот период они выросли более чем на 50%.
Приведенный выше график поражает своим неустанным ростом. Почти как биткойн! Крах начала 1990-х годов, когда сотни тысяч людей потеряли свои дома из-за резкого роста процентных ставок, — всего лишь небольшое падение. В 2008 году гораздо меньше людей потеряли свои дома из-за снижения ставок.
Но если посмотреть с другой точки зрения, вы увидите, насколько обесценились ваши деньги. В 1953 году средний дом стоил 1891 фунт стерлингов. Сегодня в 150 раз больше. Фунт потерял более 99% своей покупательной способности за 70 лет.
Деньги — это мошенничество. Но без них не обойтись.
Золото не обесценилось по сравнению с ценой дома
Давайте рассмотрим цены на жилье в Великобритании, измеренные в гораздо более надежной денежной форме, которую центральные банки не могут печатать. Это те же цены на жилье, измеренные в золоте с 1953 года.
Как видите, ситуация совсем другая.
В 1953 году средний дом стоил 150 унций золота. Та же цена, что и в 2020 году.
Погодите-ка, как так?
А сегодня дом будет стоить вам 205 унций золота.
Вы говорите мне, что цены на жилье выросли всего на 30% с 1953 года?
Если вы измеряете их в золоте, да.
В 1980 году средний британский дом можно было купить за 50 унций золота. Вы могли бы сделать это и в 1930-х годах (не показано на графике).
В 2004 году, когда стоимость золота составляла около $400 долларов за унцию, а средний дом стоил 150.000 фунтов стерлингов, для покупки дома требовалось более 700 унций. Помимо нулевых, долгосрочная «нормальная» цена британского дома в золоте находится в диапазоне где-то между 150 и 300 унциями.
Что будет дальше с отношением цены дома к золоту?
Я думал, что пузырю на рынке жилья в 2007 году пришел конец. Я ошибался. Я не ожидал, что они так снизят процентные ставки. Единственное, что приведет к снижению цен на жилье, — это повышение ставок, хотя даже при 3% или 4% будут проблемы.
Ни один политический деятель не хочет падения цен на жилье, отчасти потому, что они владеют домами, отчасти из-за ущерба, наносимого их репутации, и отчасти потому, что они не хотят, чтобы люди теряли свои дома (не говоря уже о тех, кто не может себе этого позволить). Так что я очень сомневаюсь, что мы увидим, как ставки достигнут уровней, которые предполагает реальная инфляция.
Возможно, Банк Англии будет вынужден повысить ставки из-за проблем на рынке золотых ценных бумаг, резкого роста цен на продукты питания и энергоносители или растущих издержек деглобализации. Но никогда не недооценивайте способность центральных банков печатать деньги и запутывать людей.
С другой стороны, золото, похоже, хочет подняться выше. Золото имеет свойство разочаровывать (мягко говоря), но, будь то военный конфликт, беспорядки или инфляция, в настоящее время не хватает фундаментальных факторов, способных подтолкнуть его вверх.
Поэтому я бы сказал, что соотношение вернется к 150 унциям за дом, а затем достигнет 300 унций.
И, кто знает, небольшой кризис может вернуть его даже к 50 унциям.
«Да, да», — говорил мой отец. «Но вы не можете жить в золоте. А золото не приносит арендной платы».
Он прав. Но и я тоже. Центральный банк оставил без крова целое поколение. Фиатные деньги сделали с обществом ужасные вещи.