Золото — будущий бенефициар кризиса на рынке недвижимости США?

Налоги и страхование: растущее бремя

В сентябре рекордные 32% ипотечных платежей домохозяйств в США были поглощены налогами и страхованием, что сократило маржу, доступную для погашения основного долга.

Это явление особенно ярко выражено в таких районах, как Майами и Рочестер, где эти расходы теперь составляют более половины ежемесячных платежей. Характерным примером является семья в Новом Орлеане, чьи налоговые и страховые расходы выросли с $725 до $2.448 долларов в месяц, превысив даже ежемесячный платеж по ипотеке. В этом контексте некоторые домовладельцы отказываются от страховки, как это происходит с 21% домовладельцев в Майами, в то время как другие рассматривают возможность переезда в штаты, где жизнь дешевле.

Эта ситуация подчеркивает структурный кризис в финансировании недвижимости, усиленный ростом расходов, связанных с изменением климата и нормативными требованиями.

Жилье — как арендная плата, так и расходы на недвижимость — стало основным двигателем инфляции в США, обогнав такие статьи, как электроэнергия и бензин. Поскольку ипотечные платежи составляют более высокую долю среднего дохода, чем в 2006 году, ситуация вряд ли улучшится.

Инфляция теперь фокусируется на расходах, связанных с содержанием недвижимости, в то время как государственные учреждения, имеющие большие долги, повышают налоги, чтобы облегчить свои долги. В результате жилье становится не только все дороже приобретать, но и все дороже владеть им!

Застой на рынке, продажи на рекордно низком уровне

В 2024 году продажи существующих домов упали до самого низкого уровня с 1995 года, составив около 4,04 млн транзакций, что даже ниже, чем во время кризиса 2008 года.

В 2024 году возникло тревожное явление: покупка нового дома стала дешевле покупки жилья на вторичном рынке! В среднем новый дом стоит $417.400 долларов по сравнению с $419.300 долларов за вторичку. Аномалия, которая иллюстрирует критическую ситуацию на рынке.

Недоступное жилье для большинства домохозяйств

Возможность владеть домом достигает критического уровня. Годовой доход, необходимый для покупки дома средней стоимости, достиг рекордных $109.564 долларов, и эта цифра удвоилась всего за четыре года. Для сравнения, в США средний доход домохозяйства в настоящее время составляет $83.431 доллар, разрыв составляет $26.133 доллара.

Никогда еще возможности американских домохозяйств получить доступ к владению жильем не были столь низкими.

Рынок полностью заморожен, и этот паралич является результатом грозного сочетания: высоких процентных ставок и рекордных цен. Средний возраст покупателей жилья сейчас составляет 49 лет по сравнению с 31 годом в 1981 году, что иллюстрирует растущий разрыв между молодыми поколениями и владением жильем.

Недовольство молодых людей покупкой недвижимости отражается в заметном сдвиге в сторону других типов инвестиций.

В декабре я упоминал, что интерес к криптовалютам в значительной степени исходит от молодых инвесторов, особенно представителей поколения Z. Для них традиционные инвестиционные подходы, такие как активное управление и хедж-фонды, уже не актуальны. В настоящее время они склоняются к стратегиям с высоким потенциалом и асимметричным риском, где возможные убытки ограничены, а рост может быть экспоненциальным.

Это помешательство также является логическим следствием неспособности молодого поколения получить доступ к владению недвижимостью. Американская мечта кажется труднодостижимой, полностью меняя то, как люди думают об инвестировании.

Столкнувшись с непомерно высокими издержками, падением продаж и сокрушительными обременениями, рынок недвижимости США зашел в тупик.

Без существенного вмешательства владение жильем может стать еще более далекой мечтой для миллионов американцев.

Опасность заключается в потенциальном отходе целого поколения от этого типа инвестиций. Более того, некоторые американские учреждения могут сильно пострадать от краха рынка недвижимости.

В феврале 2024 года я написал, что сектор недвижимости составляет четверть ВВП Китая, а высокий уровень заемных средств привел к опасениям, что сокращение заемных средств в секторе может привести многие банки к дефляционной спирали.

Рост цен на золото в 2024 году в основном обусловлен кризисом на рынке недвижимости в Китае. Многие инвесторы, ранее сосредоточенные на недвижимости, перенаправили свой капитал в золото. Более того, страх того, что крах китайского рынка недвижимости может повлиять на банковский сектор, побудил многих вкладчиков обратиться к этой надежной гавани.

Таким образом, золото позиционируется как последний бастион против возможного системного банковского шока или девальвации валюты в результате китайского плана спасения для поддержки своих банков.

Кризис на рынке недвижимости в Китае подтолкнул спрос на физическое золото к рекордным уровням. Именно этот сильный физический спрос объясняет недавний впечатляющий рост цен на золото.

Цена золота в юанях почти удвоилась за два года.

Сегодня ситуация в США представляет собой схожие риски, поскольку сектор недвижимости стагнирует. Столкнувшись с этим параличом и неопределенностью, которую он порождает, физическое золото теперь играет в Соединенных Штатах ту же роль, что и в Китае в прошлом году: безопасная альтернатива перед лицом экономической и финансовой нестабильности.