Мне не доставляет удовольствия делать такие прогнозы. Они никогда не являются отображением моего личного мнения. Честно говоря, нужен компьютер, чтобы разобраться во всех мировых тенденциях. Личное мнение не поможет, когда вы оказываетесь в подобной ситуации.
Я уже рассказывал историю, что еще в 1985 году, когда мы собирались открыть наш первый офис в Европе, я пошел пообедать с одним из руководителей швейцарского банка. У меня был список названий для офиса, которые мы придумали, например, «Европейские советники» или что-то в этом роде, потому что я знал, что в Европе много антиамериканизма. Он попросил меня назвать хоть одного европейского аналитика. Я не смог. Я был смущен, но он сказал, что их и не существует.
Затем он объяснил, что все использовали нашу фирму из-за нашего отношения к валюте, потому что нам плевать, если доллар пойдет вверх или вниз. Он уточнил, что в Европе, если бы какой-либо аналитик когда-либо сказал, что их валюта упадет, это было бы воспринято как измена, поскольку политики использовали валюту, чтобы доказать, что они хорошо поработали над восстановлением Европы после войны.
Много лет назад я узнал, что единственный способ действовать — это управлять действиями по мере их развертывания. Мое личное мнение ничего не значит. Я не могу заставить рынок расти, когда его тренд нисходящий. Я здесь, чтобы просто представить то, что проектирует компьютер. Как бы громко я ни кричал, это не имеет значения. Чему быть, того не миновать.
Недвижимость претерпевает три отдельные тенденции. Во-первых, произошла массовая «эвакуация» из городов и штатов с высокими налогами, в том числе благодаря драконовским законам о COVID. Во-вторых, происходит бегство капитала из банков, что является частью просто вывода капитала из сети. Затем, в-третьих, произошел отток международного капитала в Соединенные Штаты из-за геополитической нестабильности в Европе.
Стандартное заявление состоит в том, что рынок недвижимости сократится на 50% из-за того, что на фоне роста процентных ставок в некоторых городах только в июне спрос на жилье сократится на 4%. Это просто сбивает людей с толку, потому что они смотрят только на большие города, которые уже находятся в упадке по другой причине, не связанной с процентными ставками.
Утверждение о том, что повышение процентных ставок означает падение рынка недвижимости является пережитком очень старой школы, и кроме того оно предполагает, что все покупают за счет кредитного плеча. В 2021 году продажи за наличные составили 25% существующих продаж жилья на ключевых рынках, уровень которых не имел себе равных с 2016 года. На национальном уровне покупатели заплатили наличными за почти 15% домов в 2021 году на рынках, которые процветали из-за миграции из других штатов.
Рынок Тампы, Флорида, был еще жарче. Приобретая дома на одну семью, покупатели заплатили наличными на 45,5% больше, чем в 2020 году. Число покупателей квартир, расплачивающихся наличными, увеличилось на 33,2%.
В то время как все больше людей платили наличными, предложение сократилось: в третьем квартале 2021 года активных списков домов на одну семью стало на 29,2% меньше, чем в 2020 году. Списки квартир упали еще больше: на 52,2% меньше доступных вариантов. По словам местного риелтора, дома стоимостью более $1 миллиона долларов в районе Тампы были на 95% проданы за наличные.
На этот рынок меньше повлияло повышение процентных ставок, чем на любой предыдущий бурно развивающийся рынок, и все из-за межштатной миграции в США и потока европейских покупателей, ищущих активы за пределами Европы, поскольку военный конфликт бушует на их пороге. Я предупредил, что в тех штатах, откуда люди бегут, недвижимость будет приходить в упадок. В местах, куда они мигрировали, таких как Техас и Флорида, рынок, в свою очередь, начнет процветать. Очевидно, что больше нельзя делать общие прогнозы в сфере недвижимости.
Я много раз предупреждал, что стандартная чепуха о том, что золото растет вместе с инфляцией, была рекламным ходом, заслуживающим доверия, как продавец подержанных автомобилей. Золото дорожает во время обвала доверия к правительству. Каждый отреагирует в зависимости от своей валюты. По мере роста доллара стоимость золота в долларах США снижалась, но для любой другой валюты картина будет другой.