Американская недвижимость сейчас переживает еще более резкую коррекцию, чем в 2007 году. Цены падают невиданными с послевоенного периода темпами. Это падение цен сопровождается историческим снижением количества продаж на -36,7% по сравнению с прошлым годом.
В своей статье от 22 февраля 2022 года я написал:
Количество строящихся домов в США не было таким высоким со времен последнего инфляционного шока.
Более длительные сроки выполнения заказа сдерживают продажи и увеличивают будущие запасы, что сказывается на перспективах сектора. Все больше людей покупают без первоначального взноса: эффект маржи так же силен, как и в 2006 году, как раз перед последним кризисом в сфере недвижимости.
Уровень цен даже выше, чем во время последнего кризиса. Как и в 2006 году, спрос, который искусственно поддерживался на высоком уровне из-за почти отрицательных процентных ставок, исчезает. Даже если желание построить дом своей мечты все еще есть, переход от мечты к проекту сейчас наталкивается на растущие ставки.
Повышение ставок изначально повлияло на количество недвижимости для продажи. Сейчас США вступили в фазу ликвидации, что очень сильно повлияет на цены.
Скорость коррекции ошеломляет. В некоторых американских городах, таких как Сан-Франциско, мы перешли от роста на 40% за три месяца (март 2022 г.) до снижения на -32% за три месяца (сентябрь того же года)!
Фактически, Сан-Франциско является рекордсменом по спаду с момента пика весной 2022 года: падение составило -10% всего за несколько месяцев.
Этот пузырь недвижимости в Сан-Франциско лопается быстрее, чем надувался, даже быстрее, чем первый пузырь в 2007 году.
Как вы объясните такое падение и скорость такого разворота? Все просто.
Дом стоимостью $600.000 долларов в 2021 году стоит всего на 10.000 долларов меньше сегодня, в начале коррекции рынка недвижимости. В конце концов, это не большая проблема, так как коррекция очень маленькая. С другой стороны, тот же самый дом уже совсем не доступен по цене. С ростом ставок на недвижимость ежемесячные платежи, которые должен платить потенциальный покупатель, увеличились на 50% по сравнению с 2021 годом. Даже если коррекция цен невелика, никто не может позволить себе купить этот дом. Всего за несколько месяцев рынок полностью замер.
Шок, вызванный повышением процентных ставок, уже сказался на ценах, а также на количестве объектов, выставленных на продажу, которые удвоились всего за несколько месяцев.
Скорость спада в сфере недвижимости вызывает панику в инвестиционных фондах недвижимости США (REIT).
Только в третьем квартале 2022 года изъятия средств из этих фондов недвижимости приближаются к $4 миллиардам долларов, что в двенадцать раз больше, чем в это же время в прошлом году.
Зарегистрированные REIT уже демонстрируют значительное снижение и являются источником массовых запросов на выкуп.
Но есть гораздо более рискованный сектор. Это частные нелистинговые REIT, где инвесторы не могут измерить размер своих убытков, потому что фонды сообщают о своих результатах только один раз в год.
Одним из таких фондов является Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT). Это один из самых популярных и знаменитых фондов на рынке REIT.
Цифры умопомрачительные.
Во-первых, непогашенные активы накапливались с невероятной скоростью.
BREIT, запущенный в 2017 году компанией Blackstone, представляет собой фонд прямых инвестиций, состоящий из нелистинговых REIT. В период с 2017 по 2021 год фонд привлек $60 млрд долларов (!) от частных инвесторов. По состоянию на июнь прошлого года стоимость его чистых активов (СЧА) достигла почти $70 миллиардов долларов. Если бы этот фонд был зарегистрирован как публичный REIT, он был бы в пятерке крупнейших активов в секторе недвижимости!
Прибыльность фонда и уровень комиссий также невероятны.
Комиссионные за продажу составляют 9,06% в течение семи лет, плата за управление — 1,25%, а плата за результат — 12,5% от чистой суммы после порога в 5%. Итого годовая плата составляет 3,62%!
BREIT — это банкомат для Blackstone, ежегодно генерирующий более $2 миллиардов долларов.
Пока недвижимость движется вверх, никто не смотрит слишком внимательно на эти сборы. Но когда рынок разворачивается, все становится сложнее. Когда музыка останавливается, все хотят сразу выйти, тем более что комиссии основаны на стоимости актива, которая еще не отражает происходящую коррекцию цен. Логично, что запросы на вывод средств ускоряются.
Чтобы удовлетворить спрос, Blackstone может продать ликвидную часть своего портфеля, вложенную в коммерческую недвижимость. Это то, что фонд сделал в декабре, когда продал два своих основных объекта недвижимости — отели MGM Grand и Mandalay Bay в Лас-Вегасе.
Поскольку требования о выходе из BREIT растут, фонд вынужден продавать свои активы, чтобы удовлетворить их.
Но этих продаж скоро будет недостаточно для покрытия объема запросов, что вынудит фонд заблокировать снятие средств.
И это недавно произошло.
На этой неделе Starwood, один из крупнейших в мире управляющих фондами недвижимости, также был вынужден ограничить выплаты из своего доверительного фонда Starwood Real Estate Income Trust (SREIT) после того, как запросы инвесторов на снятие средств превысили месячные лимиты, установленные инвестиционной компанией.
Мы наблюдаем настоящий отток средств из REIT.
Как и в случае с BREIT и SREIT, фонды недвижимости превращаются в настоящую ловушку для миллионов людей, которые в последние годы вложили значительные средства в эти продукты. Риск потери капитала был четко определен, но эти инвесторы теперь обнаруживают запрет на вывод средств и неликвидность своих инвестиций, риски, которые очень немногие из них предвидели.
После краха криптовалютных бирж этот кризис недвижимости, вероятно, станет серьезным ударом по второму классу бумажных активов. Суммы, вложенные в эти продукты, даже больше, чем в криптовалюты. Потенциальный ущерб значителен.
Возможно, их инвестиционный выбор окажется выигрышным. Здесь инвестиционная ошибка больше связана с уровнем доверия к контрагенту.
Бумажные инвестиции по-прежнему являются обещанием контрагента: биржевой площадки в случае криптовалют или инвестиционного фонда в случае недвижимости.
Для инвесторов, выбравших физическое золото в качестве страховки от будущих денежных потрясений, эти два кризиса являются настоящим предупреждением. Поскольку год подходит к концу, крайне важно, чтобы мы задали себе вопросы о нашем доверии к контрагентам наших инвестиций.
Если мы владеем золотом через сертификаты, металлические счета, ETF или фонды, необходимо сделать все, чтобы проверить риск блокировки снятия; блокировки, вызванные проблемами платежеспособности контрагентов, вовлеченных в эти инвестиции.
Унция бумажного золота — это обещание, что контрагент конвертирует стоимость унции физического золота в твердую валюту. Сегодня очень важно правильно оценить риск контрагента. В этом контексте мы понимаем важность владения физическим золотом напрямую и от своего имени, исключая риски, связанные с существованием посредников.
Точно так же инвестиции в акции золотодобывающих компаний должны осуществляться с полным знанием фактов: кому на самом деле принадлежат акции и что произойдет, если у одного из контрагентов, участвующих в хранении моих акций (брокеры, клиринговые палаты), вдруг возникнут проблемы с ликвидностью и ему придется заблокировать вывод средств?
И здесь выбор контрагентов так же важен, как и выбор самой инвестиции!